Todos los días se reciben consultas sobre los alquileres, en relación a si están o estarán gravados con IVA, tema abarcado en tres leyes, que resumiré brevemente.  Cabe destacar que, para entender mejor el tema, lo voy a dividir en dos secciones:  Condiciones Actuales y Condiciones a partir del 01 de julio 2019, sobre Alquileres Habitacionales (uso residencial) y hospedaje y Alquileres Comerciales (locales comerciales para desarrollo de actividad económica).

1-    CONDICIONES ACTUALES

a-    ALQUILERES HABITACIONALES (USO RESIDENCIAL) Y HOSPEDAJE:

Los alquileres con índole habitacional o residencial, han estado exentos del impuesto general sobre las ventas hasta el 30 de junio del presente 2019, con las excepciones que trataré más adelante.

No así, para los alquileres de estancia y hospedajes, según como sigue:

En la Ley 6826 Ley De Impuesto General Sobre Las Ventas (1982)

En su CAPÍTULO I, De la materia imponible y del hecho generador, Artículo 1. Objeto del Impuesto, dice textualmente, que se establece un impuesto del valor agregado en la prestación del servicio, en el inciso ch) “Hoteles, moteles, pensiones y casas de estancia transitoria o no”

Más, sin embargo, esto no se ha cumplido a cabalidad, tanto por evasión, como por la evolución del servicio, donde hoy se cuentan con nuevas plataformas digitales, que no estipulaba esta ley, por ello, se hace una enmienda al artículo citado, según como sigue.

En la Ley 9416 Ley Para Mejorar La Lucha Contra El Fraude Fiscal (2016)

En el CAPÍTULO I, Disposiciones generales, Artículo 3. Casas de estancia transitoria, dice textualmente, “Todo arrendamiento de bienes inmuebles de uso habitacional, por periodos inferiores a un mes, se considera como un servicio afecto al Impuesto General Sobre Las Ventas…”

Lo cual reafirma que los alquileres temporales están gravados con el IGSV, pero sigue sin mencionar nada en relación a los alquileres de uso habitacional para residencia.

b-   ALQUILERES COMERCIALES (locales comerciales para desarrollo de actividad económica):

Los alquileres con índole comercial, han estado exentos del impuesto general sobre las ventas hasta el 30 de junio del presente 2019, con las excepciones que trataré más adelante.

2-    CONDICIONES A PARTIR DEL 01 DE JULIO 2019

El próximo 1° de julio, entrará en vigencia la Ley 9635 Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, con la cual nace el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y se deroga totalmente la Ley 6826 De Impuesto General Sobre Las Ventas (LIGSV).

 

En esto implica cambios en materia de arrendamientos, específicamente en el CAPÍTULO III, Exenciones y Tasa Del Impuesto, en el Artículo 8– Exenciones,

 

a-    ALQUILERES HABITACIONALES (USO RESIDENCIAL)

Están exentos del pago de este impuesto: según el inciso 9. Los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a viviendas, así como los garajes y anexos accesorios a las viviendas y el menaje de casa, arrendado conjuntamente con aquellos, siempre y cuando el monto de la renta mensual sea igual o inferior al 1,5 del salario base.

Cuando el monto de la renta mensual exceda 1,5 del salario base, el impuesto se aplicará al total de la renta.

 

Éste mismo inciso 9, menciona que también estarán exentos los pagos que realicen las organizaciones religiosas, cualquiera que sea su credo, por los alquileres en los locales o establecimientos en los que desarrollen su culto.

 

b-   ALQUILERES COMERCIALES (locales comerciales para desarrollo de actividad económica):

En el caso de alquiler de locales comerciales, la situación es distinta. Por regla general, el arrendamiento de locales comerciales va a estar gravado al 13%

 

Sin embargo, existe una exoneración, según el inciso 10, los arrendamientos utilizados por las microempresas y pequeñas empresas inscritas en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), así como las micro y pequeñas empresas agrícolas registradas ante el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG).

 

Cuando el monto de la renta mensual exceda del 1,5 del salario base, el impuesto se aplicará al total de la renta.

 

¿CUÁL ES EL SALARIO BASE AL QUE HACE REFERENCIA LA LEY 9635?

La denominación salario base utilizada en este inciso debe entenderse como la contenida en el artículo 2 de la Ley N.° 7337, Crea Concepto Salario Base para Delitos Especiales del Código Penal, de 5 de mayo de 1993.

 

Para el presente año 2019, el salario base es de 446.200, por lo el mínimo exento corresponderá a 669.300.

 

¿CUÁLES CONSIDERACIONES DEBEN TENER DE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES INMUEBLES A ARRENDAR?

Los propietarios de casas y locales comerciales, destinados al arrendamiento, se preparen para aplicar el IVA a sus clientes, recaudando, para declararlo y pagarlo mensualmente, los días 15 de cada mes.

 

En caso de no hacerlo, asumen una responsabilidad solidaria sobre las sumas no cobradas, así como la posibilidad de ser sancionado por la no presentación de la declaración.

 

¿CUÁLES CONSIDERACIONES DEBEN TENER LOS INQUILINOS?

Deben entender que el IVA es una obligación que el propietario de la casa o local comercial debe aplicar (obviamente cuando corresponda) de manera ineludible, al monto mensual del arrendamiento, por lo que hay que ajustar el presupuesto, considerando este 13% adicional.

 

FE ERRATAS: El día 30/04/2019 se publico este artículo un error en el salario base  el cual decía «Para el presente año 2019, el salario base es de ₵426.200» , se rectifico  léase para el presente año 2019, el salario base es de ₵446.200.


Licda. Arelly Espinoza V.
Contadora Pública y Privada
Asesoría Contable, Fiscal y Administrativa

 

Alquileres habitacionales y comerciales, el antes y el después de la Ley 9635

18 pensamientos en “Alquileres habitacionales y comerciales, el antes y el después de la Ley 9635

  • 30 abril, 2019 a las 7:24 am
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    Como intermediarios en el proceso de los alquileres quienes se dedican a promocionar los bienes inmuebles pasan a ser voceros de este cambio. Por ejemplo en em caso de viviendas para uso habitacional he visto como instan a que el precio a cobrar sea menor al 1.5 de salario base porque consideran que podría ser un «problema» para el futuro inquilino. La ley cambió y de momento lo que debemos es comprender que ese 13% de más es una obligación que debe ser acatada, buscar formas de eludir de la vieja escuela podría traer más problemas que beneficios.

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    • 30 abril, 2019 a las 8:08 am
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      Como punto de vista comercial, procurar que el alquiler no sufra incrementos fuera de periodo también es buena estrategia. Si coloco hoy un apartamento en alquiler, cuyo precio se incrementará en 13% por efecto del IVA en julio, estoy provocando un perjuicio económico anticipado. Ahí no hay evasión, sino búsqueda de generar ingresos que de todas formas ya estarán gravados con renta.

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    • 30 abril, 2019 a las 10:11 am
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      Correcto, estamos gestionando la corrección y actualización del artículo.

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  • 2 mayo, 2019 a las 10:19 am
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    Un inmueble arrendado a nombre de una sociedad aunque sea casa particular, independiente del monto pactado, debe aplicarle el 13%. Por otro lado si el contrato no indica el impuesto, se haría necesario elaborar adendum que haga referencia al 13%.

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    • 2 mayo, 2019 a las 3:27 pm
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      Hola don Erick. Si el bien arrendado es para uso habitacional, pagará IVA, si el monto del alquiler supera el 1,5 salario base, es decir, si supera c669.300,00 (durante el 2019), sin importar si es una sociedad quien lo alquila, acá lo que define si va gravado o no, es el uso, que se de al inmueble. Y en relación a su segunda pregunta, es muy legal, pero la recomendación es SI, es mejor hacer una adenda al contrato, indicando que por la entrada en vigencia de la Ley 9635 a partir del 1 de julio, al importe del alquiler, le deberá sumar el 13% del IVA y si el contrato lo hace en este momento, la recomendación es que de una vez incorpore una cláusula, indicando que cuando entre en vigencia la Ley 9635, el monto deberá sumarle el 13% del IVA. Saludos, espero haber evacuado sus dudas
      y gracias por participar,

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  • 8 mayo, 2019 a las 11:34 am
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    Según entendí, los locales comerciales que superen o sean iguales al 1.5 del salario base pagan IVA el que deberisrt depositado el día 15 de cada mes. Mi pregunta es: si yo tengo un inquilino cuyo contrato rige a partir del 15 de cada mes o sea que paga de 15 de un mes al 15 del otro mes y si tenemos que la ley le otorga al inquilino 10 días para hacer el pago o sea hasta el 25 de cada mes, como voy a depositar el IVA el 15 si no he recibido el pago respectivo?

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    • 8 mayo, 2019 a las 11:47 am
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      Son problemas del flujo de efectivo, según estipula la Ley la obligación nace en el momento que resulta exigible (es facturada) y se debe cancelar al mes siguiente. En este caso, si el inquilino le paga el 25 de mayo, debe cancelar el impuesto a más tardar el 15 de junio…y si el cliente no le ha cancelado, la obligación de pago del impuesto persiste.

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  • 17 mayo, 2019 a las 11:23 am
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    Que significa que la obligación de pago del impuesto persiste si el cliente aún no ha cancelado.

    Se debe entender para el caso anterior que, si aún el inquilino, no le hubiere cancelado el alquiler el 25 de mayo, siempre el contribuyente estaría obligado a pagar el iva a más tardar el 15 de junio?

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    • 17 mayo, 2019 a las 1:20 pm
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      Eso mismo, puesto que el hecho generador se debe considerar bajo la base del devengo.

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      • 23 mayo, 2019 a las 5:58 pm
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        Si está inscrita como PYME, está al día con CCSS y el monto de alquiler no supera 1.5 Salarios Base (actualmente ¢669.300) está exenta del pago. Cualquiera de estos aspectos que no se cumpla, tiene IVA de 13%.

        Responder
  • 29 julio, 2019 a las 7:02 am
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    Buen día. Consulta,
    1. Si una persona tiene bienes alquilados, individualmente, a modo de ejm : son 4 casas a personas diferentes 200mil cada una, al mes recibirá 800mil que supera el salario base que se menciona anteriormente, sin embargo, como son personas individuales y el monto no supera el 1,5 no debe cobrar el IVA? Agradezco me confirmen si estoy en lo correcto.

    2. Pero si debe estar inscrito en Hacienda con esa actividad lucrativa para efectos de impuesto de renta?

    3. Y en cuanto a la declaración mensual de IVA declara 0.

    Responder
    • 29 julio, 2019 a las 8:08 am
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      1. Efectivamente, el IVA aplica en alquiler residencial por unidad habitacional superior a 1.5 SB.
      2. Debe estar inscrito en esa actividad y salvo que tenga un empleado inscrito en CCSS, deberá pagar Rentas de Capital Inmobiliario de manera mensual.
      3. Declara 0 en ventas gravadas y los ¢800 mil en ventas exentas.

      Responder
  • 29 julio, 2019 a las 7:04 am
    Enlace permanente

    Buen día. Consulta,
    1. Si una persona tiene bienes alquilados, individualmente, a modo de ejm : son 4 casas a personas diferentes 200mil cada una, al mes recibirá 800mil que supera el salario base que se menciona anteriormente, sin embargo, como son personas individuales y el monto no supera el 1,5 no debe cobrar el IVA? Agradezco me confirmen si estoy en lo correcto.

    2. Pero si debe estar inscrito en Hacienda con esa actividad lucrativa para efectos de impuesto de renta?

    3. Y en cuanto a la declaración mensual de IVA declara 0.

    Gracias

    Responder
  • 9 octubre, 2019 a las 8:11 am
    Enlace permanente

    Buenas.

    Una Pregunta ?? Si yo rento diariamente algunas partes de mi jardín o casa , para el cuido de animales o semovientes de terceros ( no ofrezco servicio de cuido, solo alquilo ), que tengo que hacer, esto me reditúa menos de la mitad de un salario mínimo al mes.?? Gracias

    Responder
    • 9 octubre, 2019 a las 8:45 am
      Enlace permanente

      Es una renta de Capital Inmobiliario. Procede pagar 12.75% del ingreso bruto ([100-15]x15%)

      Responder

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